文：楊馥瑄
近期有一篇新聞報導 :
「 84歲陳姓婦人居住的透天厝，因遭現任屋主鎖門，陳婦不得其門而入，因此在門口「紮營」，拉白布條、噴漆，還向媒體投訴。她說，該棟透天厝是她與丈夫多年打拚，但已過戶給長孫，長孫一年多前將房屋賣掉，現任屋主不讓她住在該址，所以在場抗議。」
透過以上這個案例可以延伸思考 : 提早分配不動產可能會讓老年無所依靠，還有關於房屋租賃時的管理問題……
現在貧富差距越來越大，年輕世代越來越多人傾向活在當下，不願意讓「房貸」把自己壓的喘不過氣、犧牲生活品質，租屋需求也因此大增 ; 反觀手上握有資金的投資客或退休族群，因通膨高漲，透過購入不動產，除了可抗通膨、壓縮未來繼承時的課稅資產，同時還可創造退休月現金流。因此有越來越多的人想當包租公包租婆。但，你知道嗎 ? 租出去的房子除了要持續繳地價稅、房屋稅等持有稅，還須負責房屋的招租、修繕、管理，甚至有可能租出去的房屋有一天會收不回來?
問題就出在租賃合約。房屋租賃契約有分為「定期租賃」及「不定期租賃」，一般來說，房東跟房客會簽訂租賃契約，約定租期、租金、押金等，有訂期限的租約，房東於約期屆滿即通知房客收回房屋，這部分比較沒有爭議，但若是合約到期，房客繼續付租金並持續佔有房屋，而房東未表示反對，繼續收租，那就會轉成「不定期租賃」，這時候如果房東想要收回房屋就要符合民法和土地法的相關規定了。
為保障承租人的權益，土地法第100條規定 :「不定期租賃」房東要收回房屋，須注意符合下列情形之一：「房東因收回自住或重新建築」、「承租人將房屋違法轉租他人」、「積欠租金，除擔保金抵償外，達兩個月以上」、「承租人違法使用房屋」、「承租人違反租賃契約」或「承租人損壞房屋而不為相當之賠償」之規定。也就是說，在不定期租賃的情況下，如果有符合上面情形之一，若原租金都是按月給付，則房東應在一個月前按民法規定通知承租人終止租約，但若未有上列情形者，房東不可片面要求收回房屋，必須要房客也同意退租才能收回房屋了。
仔細看看條款的內容，假設承租人沒有違反使用、且按時繳交租金，那房東就唯有在重新建築及客觀上有收回自住需求時才能收回，因為以立法的角度來看，承租人是相對弱勢，法律上會給予必要的保護，確保承租人有居住的權利。房東不可以直接換鎖、或擅自將承租人的物品遷出，否則，即便房東是房屋所有權人，也可能因此涉及刑法第306條的無故侵入住居罪。
不動產是許多人心目中抗通膨和傳承資產的好工具，在規劃投資時，也要記得請教專業地政士、財務顧問或律師了解相關法令和各項持有稅負及成本，保障自己的權益喔 !
作者簡介
姓名：
楊馥瑄
經歷：
臺灣國際認證高級理財規劃顧問CFP
TFPA台灣理財規劃產業發展促進會理事
樂學網［理財觀念實務班］講師
理財周刊線上直播課程講師
Smart智富月刊保單評選委員
政治大學壽險經營管理碩士學分班
台灣大學高階財富管理研究班
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