文：周家豪(John Chou)
想寫這篇，實在是很多人在這個議題上，經過那麼多年，還是模糊不清，所以想透過這篇文章跟大家闡明原則，讓大家比較好判斷！
先來看看引發我寫這篇的契機，國稅局的新聞稿：
Ｊｏｈｎ把上面這則國稅局的新聞稿，轉換成下面這張圖，讓大家理解起來比較簡單。
原本若以太太從先生處取得贈與，到出售間的三年來看，依照房地合一２．０的計算方式，應將太太的獲利乘上３５％，就是該上繳的稅款。
但因為是夫妻贈與，所以應該將先生持有的年限一併算進來，當作總持有年限。
相關法令請參照：
而先生又因為是繼承公公取得，根據函釋，公公的持有期間也可以合併計算。
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也就是說，紅色這個時間段全部都可以視為乙君的持有期間，所以乙君的持有期間是總共將近６年５個月，於是以新制房地合一２．０的規定，乙君適用的稅率就降為２０％，而不是３５％。 |
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現行房地合一規定 |
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好的，用簡單的方式解釋完國稅局的案例之後，再來Ｊｏｈｎ想跟大家討論，這些函釋，除了持有時間的累加外，還牽扯到適用新、舊制的問題，這個部分會是影響更大的。
關於新舊制的區別，我在這篇有做了一個比較詳盡的基本介紹，假如你完全沒有概念，可以先參考這篇，了解一下基本的新、舊制差距。
所以在基本原則：
「只要是１０５年之後取得的不動產，未來售出時都適用房地合一稅新制申報所得稅」
這個前提之下，碰到這些例外狀況：
一、夫妻贈與取得
二、繼承取得財產
三、繼承取得後夫妻相互贈與取得
就應該要考慮兩個問題：
Ａ、合併計算總持有時間
Ｂ、允許合併計算的時間，最源頭的時間點是否在民國１０５年前
Ａ點的考量，在於計算持有時間多寡，用來判斷到底應該用甚麼稅率來繳稅。
而Ｂ點的考量又比Ａ點重要，因為假如追溯到最源頭的取得時間在民國１０４年底前，那就代表我們完全不需要考慮時間的問題，只要用舊制財產交易所得稅的方式申報，將房屋獲利分拆後併入綜合所得稅課稅就行了。
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在實務上，碰到上面的狀況，還是會有些小重點容易忽略，Ｊｏｈｎ在這邊還是提醒一下各位這些大部分的人不會注意的點。
首先，是關於繼承取得不動產、繼承取得不動產後贈與配偶這兩種狀況，函釋裡清楚提到，未來若是售出，可以自行選擇適用舊制，或是假如適用房地合一自用住宅規定，也可以用新制申報。
但配偶相互贈與的部分並沒有這樣的規定，所以假如是配偶相互贈與不動產，只能適用舊制或新制其中一個，沒有選擇的機會。
曾有同事問Ｊｏｈｎ，舊制本來就比較划算？就算沒得選擇也沒差？
那可不一定喔！
雖然機會不多，但還是有些時候是你拿得出成本證明，且售出價格是賠售或是獲利不多（新制自用可扣除４００萬不計稅，扣除後獲利部分也只要１０％）的時候，這時候假如你能適用新制自用規定，也許一分錢都不用繳或繳很少，但使用舊制，雖然負擔不大，但還是有可能需要繳到比較多稅賦，那就未必划算了，所以要怎麼適用，請決定前先詢問專業人士，或許可以讓你省下數萬到數十萬的稅金。
再者，上述的三種情況，並未提到二次繼承的狀況，假如是第一代過世後第二代繼承，其後第二代又過世第三代繼承，此時就沒有函釋的適用了。
簡單點說，假如把上面的題目改成假設甲君尚有一子丙君，而甲君在繼承之後意外死亡，如下圖所示：
這時候丙君就不得主張要適用爺爺的舊制，也不得併入爺爺的持有期間，只能合併爸爸甲君的持有時間，且適用新制計算所得稅。
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結論
Ｊｏｈｎ在針對不動產，尤其財產交易所得與房地合一如何適用的議題上，其實已經發了好幾篇文章了，都是希望大家在交易之前能夠先仔細盤算清楚，到底自己的不動產有甚麼優惠的方式可以適用，怎麼樣的計算才可以減少稅負，畢竟賺錢不容易，在合法的範圍內減低自己的成本負擔，才能有效的讓自己的資產放大。
不動產往往是國人一生中最大的財產，處理時不得不慎，辦理不動產移轉的手續真的很簡單，你可以考慮不用找地政士代辦，自己賺手續費，但稅務的問題卻有可能讓你損失數萬到數十萬，所以Ｊｏｈｎ建議各位，可以的話在做任何的不動產決定前，找個代書、土地經紀人、估價師，或是像Ｊｏｈｎ這樣有土地專業的顧問詢問清楚，才不會最後省了費用多了稅，得不償失喔！
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